Se puede traspasar una casa de infonavit con adeudo?
La respuesta rapida es NO, ya que los traspasos que se pretenden hacer es cuando el acreditado de Infonavit, ya no quiere o no puede serguir pagando el credito y se pone de acuerdo con una persona para que se quede con su casa y siga pagando el credito de manera informal, bajo este esquema es muy riesgoso para el acreditado, ya que no se puede hacer de esta forma, ademas de que Infonavit no lo autoriza, y el credito sigue siendo del acreditado y esta amarrado al cumplimiento de la persona que le hizo el traspaso, que en muchos casos quedan mal.
En que casos si se puede hacer un traspaso, en el caso de que la persona a la que se le quiere traspasar cuente con un credito de Infonavit y su credito alcancel el valor de la deuda pendiente, a esto se le llama sustitucion de deudor, y hay que cumplir con muchos requisitos, que en muchos casos quienes quieren adquirir un traspaso sin tener credito, no cuentan.
Consideraciones que debes de tener antes de decidir hacer o comprar un traspaso de una propiedad.
Que es un traspaso y en que consiste ?
Se le conoce como traspaso de casas cuando una persona propietaria de un bien inmueble cuenta con un crédito hipotecario Bancario, Infonavit, Fovissste, Sofom etc. y a su vez dicha persona ya no quiere o ya no puede seguir pagando el crédito, por lo que decide ceder los derechos de la propiedad así como del crédito, para que quien compra o adquiere la propiedad mediante traspaso la siga pagando en su nombre.
Hay muchas razones por las cuales una persona decide traspasar su propiedad, ya sea por que no pueden pagar ya el crédito hipotecario, por que la deuda se les incremento, su mensualidad esta muy alta, están en proceso de divorcio, por algún cambio de residencia, por alguna urgencia económica, etrc.
Los traspasos de casas son una transacción permitida por la ley y avalada por Notarios Públicos, mas sin embargo hay un trasfondo legal que muchas veces no te explican sus consecuencias ni sus alcances legales, por lo que en este articulo te explicaremos sus características, así como sus pro y sus contras.
Como se debe de Realizar un Traspaso de Casas formalmente ?
- Se le debe de informar a la Institución Financiera o Crediticia, ya sea Bancario o el Infonavit que se desea traspasar el crédito otorgado a otro particular, por lo que a esta operación se le llama Sustitución de Deudor, y en este caso la Institución financiera deberá de calificar si la persona que pretende quedarse con el crédito cuenta con la capacidad económica para poder cumplir con el pago puntual del crédito, en términos prácticos la Institución decide si se aprueba o no se aprueba la sustitución de Deudor.
- Si la Sustitución de deudor se aprueba, lo que sigue es que hay que realizar una nueva escritura, donde a su vez eliminan el nombre del deudor principal para poder realizar un nuevo contrato con el ahora nuevo propietario, de este modo se extinguen las obligaciones del anterior dueño y queda limpio ante la Institución .
- Generalmente las sustituciones de deudor no son aprobadas por que quienes desean adquirir el traspaso no son personas sujetas de crédito, por lo tanto es casi imposible deshacerte de la propiedad.
Como es que realmente se hacen los traspasos de casas actualmente ?
- Quien desea traspasar su casa fija un precio por el traspaso, consigue a un comprador, y se ponen de acuerdo para adquirir el traspaso ante Notario Publico.
- Acuden ante Notario Publico y firman un contrato de Cesión de Derechos, o simplemente redactan un escrito donde explican que ceden y traspasan los derechos de la propiedad y del crédito, que a su vez quien adquiere el traspaso se encargara de seguir pagando el crédito.
- No genera cobro de impuestos ya que solo es una firma de un documento con fe notarial.
- Se toma posesión de la propiedad.
Nota: Esta forma es la mas común y la mas arriesgada y la menos conveniente.
Esta es la forma mas segura de hacer un traspaso de una propiedad ?
- Se debe de contar con escrituras de la propiedad.
- El propietario es el único que puede firmar formalmente este tipo de operaciones.
- Acudir ante Notario Publico y realizar un contrato de compraventa y adquirir la propiedad con la hipoteca actual con la que cuenta, la misma que desea dejar de pagar quien traspasa. (De este modo la casa es tuya legalmente y solamente cuenta con una hipoteca, la cual deberás de pagar)
- Solicitar al propietario que otorgue un Poder General para Pleitos y Cobranzas, Actos de Administración y de Dominio, Poder Cambiarlo.
- Quien traspasa debe de entregar al corriente los pagos del impuesto predial, así como el pago de servicios de agua, luz, gas, etc.
- Realizar el pago del precio que se fijo por el traspaso.
- Recabar toda la información de donde es que se realizaran los pagos del crédito y de que forma.
Nota: El poder notarial es para tener personalidad jurídica para poder acudir ante la institución financiera para poder realizar pagos o gestiones del crédito, así como para realizar gestiones referentes a la propiedad ante cualquier persona física o moral o ante alguna oficina municipal.
Cosas positivas de un traspaso de una propiedad.
- Si no eres sujeto de crédito, puedes comprar una propiedad de manera mas rápida y practica.
- Puedes comprar una propiedad a bajo costo.
- Facilidades para adquirir una propiedad.
- Rapidez en el tramite
- Entrega casi inmediata de la propiedad.
Cosas negativas de un traspaso de una propiedad.
- Corres el riesgo de que si no haces un contrato de compraventa y realizas el cambio de propietario, la propiedad sigue siendo de la persona que hizo el traspaso.
- Si la propiedad sigue siendo de quien te traspaso corres el riesgo de que si dicha persona se mete en problemas legales de deudas, la propiedad te la puedan embargar.
- De igual manera si el propietario fallece, y no haz hecho el cambio de propietario legalmente, ya no podrás hacerlo, y el inmueble pasara a herencia de su familia y tendrás que buscarlos para que te firmen la compraventa del inmueble, y por tanto hacer un juicio de intestado para poder realizar la compraventa, por lo que te generara costos legales, honorarios legales que no tenias contemplados.
- Si adquiriste una propiedad ya mediante traspaso y no lo hiciste bien, corres el riesgo de quien te cedió o firmo el traspaso de forma errónea, te pueda pedir mas dinero el día de mañana, tipo exotrcionandote.
- Corres el riesgo de que si no realizas la compraventa de forma adecuada, el propietario puede decidir quitarte la propiedad y promoverte un juicio para que le regreses su propiedad, o en su caso promueven juicios mercantiles de deuda para poder quitártelo.
Por lo tanto si deseas traspasar tu casa o adquirir una propeidad mediante este metodo, toma en cuenta todas estas consideraciones.
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